자금조달계획서 처음 쓸 때 헷갈리지 않는 방법
얼마 전 집을 계약한 지인이 자금조달계획서를 쓰다가 한참 멈췄다고 하더라고요. 통장 잔액과 대출 예정액은 알겠는데, 부모님에게 받은 돈이나 전세보증금은 어느 칸에 넣어야 할지 헷갈렸다는 거예요. 이 서류는 결국 집값을 어떤 돈으로 마련하고, 그 돈을 어떤 방식으로 지급할지 적는 계획표입니다.
먼저 제출 대상과 날짜부터 확인하세요
개인이 투기과열지구나 조정대상지역의 주택을 사면 거래가격과 관계없이 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 두 지역에 해당하지 않더라도 실제 거래가격이 6억 원 이상이면 대상입니다. 법인이 주택을 매수할 때도 지역과 가격에 관계없이 제출합니다. 토지거래허가구역에서 허가를 받아 주택을 사는 경우에도 제출 대상이 될 수 있어요. 규제지역 지정은 바뀔 수 있으니 계약할 주택의 소재지를 기준으로 확인하는 게 안전합니다.
제출 기한은 계약 체결일부터 30일 이내입니다. 잔금을 치르는 날부터 세는 게 아니라는 점이 특히 중요해요. 보통 부동산 거래 신고와 함께 내지만, 매수인이 계획서를 따로 제출할 수도 있습니다. 중개사가 거래 신고를 맡았더라도 계획서까지 접수됐는지는 확인해 두는 편이 좋습니다. 국토교통부의 부동산거래관리시스템이나 관할 시·군·구청에서 제출할 수 있습니다.
집값을 자기 돈과 빌린 돈으로 나눠 적습니다
작성할 때는 매매계약서의 거래가격을 맨 위에 두고, 돈의 출처별로 쪼개면 수월합니다. 본인 명의 예금, 주식·채권·가상화폐 매각대금, 증여·상속, 보유 현금, 기존 부동산 처분대금은 자기자금 쪽입니다. 금융기관 대출, 사려는 집의 임대보증금, 회사나 개인에게 빌린 돈은 차입금 쪽에 적습니다. 같은 돈을 두 칸에 넣지 않도록 주의하세요.
예를 들어 8억 원짜리 집을 사면서 본인 예금 2억 원, 기존 집 매각대금 2억 원, 주택담보대출 3억 원, 부모님에게 빌린 돈 1억 원을 쓸 예정이라면 네 항목의 합계가 8억 원이 됩니다. 부모님 돈은 갚기로 한 돈이면 그 밖의 차입금, 갚을 의무 없이 받은 돈이면 증여 항목에 적어야 합니다. 가족 사이의 돈이라고 무조건 자기자금으로 적으면 실제 거래 내용과 맞지 않게 됩니다.
기존 집의 세입자에게 돌려받는 보증금과 새로 사는 집의 임대보증금도 구분해야 해요. 전자는 본인 소유 부동산과 관련해 회수하는 돈이므로 ‘부동산 처분대금 등’에, 후자는 취득할 집의 임대차를 통해 조달하는 돈이므로 ‘취득주택의 임대보증금’에 해당합니다. 이름이 비슷해도 돈이 나오는 집이 다릅니다.
합계와 지급 방식은 별도로 맞춰 보세요
자금 출처를 모두 적었다면 자기자금과 차입금의 합계가 신고한 주택 거래가격과 같은지 확인합니다. 공동명의로 사는 경우에는 매수인마다 계획서를 작성하고, 각자의 조달금액을 합친 금액이 전체 거래가격과 맞아야 합니다. 예를 들어 부부가 8억 원짜리 집을 함께 사면서 각자 4억 원씩 부담한다면, 두 사람의 계획서에도 각각 실제 부담할 돈의 출처가 드러나야 합니다.
돈의 출처를 적는 칸과 매도인에게 지급하는 방식을 적는 칸은 역할이 달라요. 예금과 대출을 합쳐 마련한 돈이라도 매도인에게 계좌이체로 보내면 지급 방식에는 계좌이체 금액으로 적습니다. 기존 세입자의 보증금이나 매도인의 대출을 승계한다면 승계 금액을 따로 표시합니다. 현금이나 수표 등으로 지급할 예정이라면 금액과 사유를 구체적으로 적어야 합니다. 입주 계획에는 본인 입주, 가족 입주, 임대 등 실제 예정에 맞는 항목을 표시합니다.
증빙서류는 지역에 따라 준비 범위가 달라요
투기과열지구의 주택을 계약했거나 토지거래허가구역의 주택을 허가받아 계약했다면, 계획서와 함께 자금 출처를 보여 주는 서류도 첨부해야 합니다. 예금은 예금잔액증명서, 기존 집을 팔아 마련하는 돈은 매매계약서, 대출은 금융거래확인서나 대출신청서 등이 해당합니다. 취득 주택의 보증금을 활용한다면 임대차계약서가 필요합니다. 조정대상지역이라는 이유만으로 모든 거래에 증빙서류 첨부 의무가 생기는 것은 아니지만, 나중에 자료 제출을 요청받을 수 있으니 관련 기록은 보관해 두면 좋습니다.
계획서를 낼 때 아직 대출이 실행되지 않았거나 기존 집을 팔기 전이라 금액을 증명하기 어려울 수도 있죠. 증빙서류 첨부 대상이라면 이럴 때는 해당 사유서를 첨부하도록 되어 있습니다. 실제로 일어나지 않은 거래를 끝난 것처럼 적기보다 현재 상황과 예정된 자금 흐름을 맞춰 쓰는 게 자연스럽습니다. 국가법령정보센터의 주택취득자금 조달 및 입주계획서 서식에도 항목별 작성 방법이 적혀 있어요.
처음에는 칸이 많아 보여도, 계약금부터 잔금까지 들어갈 돈을 출처별로 적고 합계를 맞추면 흐름이 보입니다. 특히 가족에게 받은 돈의 성격과 보증금이 어느 집에서 나오는 돈인지만 분명히 해두면 작성 과정이 훨씬 편해집니다.
